日前，榆中县人民法院夏官营法庭适用不可抗力规则和公平原则，审结一起因疫情影响经营导致拖欠房租而引发的房屋租赁合同纠纷案。
周某自2019年10月1日起承租某房地产开发有限公司名下位于榆中县夏官营镇1300多平方米的房屋用于开办健身场馆，租赁期3年，年租金30余万元，消费群体主要为兰州大学、西北民族大学师生。2020年1月发生新冠肺炎疫情，两所高校因疫情防控需要对学生出入校园严格管控，周某的经营活动受到严重影响，3年租期内实际经营时间仅为14个月左右。某房地产开发有限公司以周某未按时履行租赁合同为由，请求判令解除双方签订的《租赁合同》，返还租用房屋并支付房屋租金及迟延履行利息。
法庭审理查明，涉案房屋租期自2019年10月1日至2022年9月30日，签订合同时，双方都无法预见疫情的发生，周某虽构成违约，但系受疫情影响导致合同目的不能实现所致，且被告能够积极面对疫情影响，在经营陷入困境时依然能够向原告交纳部分租金。根据最高人民法院相关规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。根据以上意见，夏官营法庭法官对某房地产开发有限公司要求解除租赁合同、返还租用房屋并承担租赁费利息的诉讼请求不予支持。
周某的经营活动因疫情不能正常营业，收益受到影响，对不能营业期间的租金，根据公平原则和不可抗力免责规则，租赁双方均应分担由此造成的损失。法院结合租赁房屋性质、具体用途、双方合同约定、消费群体、受疫情影响程度进行综合评判，判决对不能营业期间租金由合同双方各承担部分损失。（新甘肃·甘肃法制报记者张萍）
法官说法
1.疫情防控期间，受疫情或疫情防控措施的影响，商业用房承租人可能无法实际利用承租房屋开展商业经营活动，从而面临营业收入明显减少或资金周转困难等情况。同时，因该类房屋承租人在承租后往往为装修、改造房屋投入了大量费用，租赁周期亦较长，经营性房屋的出租人不宜在此时直接解除合同。
2.承租人主张减免租金须以无法预见疫情或疫情防控措施为前提。若出租人与承租人双方在签订租赁合同时均已知晓疫情的发生，也可以合理预见疫情的后续发展及疫情防控措施的实施，则后续疫情或疫情防控措施对于承租房屋产生的影响均不属于双方当事人不能预见的客观情况。